Моя Земля – інформаційна підтримка земельної реформи та земельних відносин в Україні.
   
     

Останні зміни
8/10/2013


Примусове відчуження і компенсація. Рекомендації для доброї практики

 

Моя Земля - 04/02/2013:

 

ПУБЛІКАЦІЯ FIG № 54
Примусове відчуження і компенсація. Рекомендації для доброї практики
FIG Комісія 9 – Оцінка і управління нерухомою власністю

 

Автори:
Kauko Viitanen
Heidi Falkenbach
Katri Nuuja

 

Переклад:
ГО ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні», 2013. Переклад № 8 в рамках Ініціативи «Інформування про досвід і кращі практики країн світу у галузі земельних відносин»

 

ЗМІСТ

 

Передмова (не перекладається)

Резюме

1. Вступ
Підстави
Процес складання Рекомендацій (не перекладається)
Структура Рекомендацій (не перекладається)

2. Меморандум FIG щодо політики примусового відчуження і компенсації. Рекомендації для доброї практики

3. Коментарі до Рекомендацій
Загальні принципи
Підстави примусового відчуження
Процедура демаркації і реєстрації
Процедура визначення суми компенсації
Реституція

Посилання і бібліографія (наводиться, не перекладається)

 

Резюме

 

Право власності на нерухоме майно в більшості країн перебуває під захистом конституції, це право також захищено положеннями декларації прав людини. Однак через природу нерухомого майна право власності на нього може бути обмежене. Таким чином, суспільство, незалежно від форми правління, залишає за собою право втручатися в приватну власність на нерухоме майно, якщо це необхідно для суспільного блага. Наприклад, якщо суспільство потребує приватної земельної ділянки для прокладання вулиці, власник зобов’язаний поступитися своїм правом власності, якщо не добровільно, то із застосуванням примусу. Для такого втручання у приватне життя зазвичай передбачені жорсткі передумови, аби захистити функціонування вільного ринку і забезпечити рівне ставлення до тих, чиї права обмежуються.

Цей політичний меморандум FIG представляє рекомендації FIG щодо доброї практики у сфері примусового відчуження земельної власності і виплати справедливої компенсації. Меморандум спрямований на підтримку і інформаційне наповнення дискусії між оцінювачами, землевпорядниками, експертами з нерухомості, фінансистами, містобудівниками, дослідниками, викладачами та особами, які приймають рішення, задля розробки загальних принципів і обміну передовою практикою з метою формування майбутнього такого інституту як примусове відчуження і компенсація. Меморандум надає підтримку професійним організаціям, у тому числі щодо створення потенціалу, і допомагає досягти соціальної справедливості у виваженому балансі інтересів економічного розвитку, охорони навколишнього середовища і збереження засобів до існування людей і місцевих громад. FIG переконана, що ці Рекомендації є одним з інструментів, необхідних для досягнення Цілей розвитку тисячоліття ООН.

 

1. Вступ

 

Підстави

 

Примусове відчуження (експропріація, націоналізація) у більшості країн є життєво важливим інструментом для придбання земельних ділянок для суспільних потреб, хоча в багатьох країнах придбання землі для таких цілей частіше може бути організовано за допомогою інших засобів, в першу чергу за рахунок угод, укладених добровільно. У деяких випадках уряд може розмістити відповідні публічні об’єкти або діяльність в таких місцях або місцевостях, де існує готовність продати землю; однак в інших випадках виникає необхідність придбати землю в певних місцях для досягнення сталого і збалансованого результату, наприклад, у випадку будівництва нових вулиць або зведення водоохоронних споруд. В останні роки дискусія щодо використання примусового відчуження мала досить обмежений характер; могло вже бути розроблене нове законодавство, сформована практика, розвинуті методи оцінки для цілей компенсації. Комісію 9 турбувало, наскільки добре ці нові законодавство і практика функціонують, а також те, чи не втратили ефективності, справедливості та популярності ті методи і процедури, що існують вже деякий час.

Найбільш болючим питанням, що стосуються примусового відчуження, може виявитися питання компенсації. Чи будуть норми щодо компенсації, методи і способи оцінки такими, що дійсно забезпечать виплату повної і справедливої компенсації тим, хто постраждав? Правила компенсації визначаються національним законодавством. Проте здається, що в більшості країн основним принципом є вимога, аби фінансове становище землевласника залишилося таким же, яким було, аби воно не зазнавало змін, незважаючи на примусове відчуження. Жодна особа не повинна ставати біднішою внаслідок примусового відчуження, але й збагатитися за рахунок платників податків нікому не можна дозволити. Тільки втрати, що мають економічну цінність, можуть бути компенсовані, а втрати, які не мають такої цінності, компенсації не підлягають. Не існує жорстких вимог, аби власник отримав можливість купити аналогічну власність за рахунок компенсації, хоча закони щодо компенсації (що, як правило, визначається за ринковою вартістю) і спрямовані на досягнення такого результату, і за нормальних умов цього можна навіть очікувати. Але якщо компенсація виявляється недостатньою для досягнення «фінансової еквівалентності», є великий ризик, що в деяких випадках така несправедливість призведе до втрати землевласником засобів до існування. Здається, існує ще багато країн, де правила та/або практики щодо примусового відчуження ще заслабкі, ноу-хау обмежене, а компенсація є неадекватною.
. . .
Основною метою цієї публікації є надання підтримки і наповнення інформацією дискусії між оцінювачами, землевпорядниками, експертами з нерухомості, фінансистами, містобудівниками, дослідниками, викладачами та особами, які приймають рішення, задля розробки загальних принципів і обміну передовою практикою з метою формування майбутнього такого інституту як примусове відчуження і компенсація. Цією публікацією FIG прагне запропонувати потенціал для нових і кращих практик і, таким чином, сприяти створенню кращого й більш стійкого середовища існування для кожної людини в світі.

Рекомендації, що містяться в цій публікації, можуть бути використані, наприклад:
- Для виявлення різних правових структур і практик у сфері примусового відчуженні і виплаті компенсації, що існують в різних країнах, та аналізу їх відповідності передовій міжнародній практиці;
- Для з’ясування того, чи закони про компенсацію, методи оцінки та їх реалізація може на практиці привести до повної і справедливої компенсації (як це ними визначено), та виявити можливі недоліки;
- Для пошуку доступних і ефективних рішень для усунення виявлених проблем, особливо в країнах, що розвиваються, в тому числі для впровадження передового досвіду і виявлення принципів, які слід враховувати і яких варто уникати;
- Для подальшого розвитку і удосконалення національного законодавства та практики.

 

2. Меморандум FIG щодо політики примусового відчуження і компенсації. Рекомендації для доброї практики

 

Загальні Принципи

 

1. Примусове відчуження не слід вважати кращим інструментом набуття права власності на землю
1.1. Примусове відчуження як інструмент не є найкращим вибором у тих випадках, коли існують інші способи придбання земельних ділянок, засновані на добровільній згоді власників, такі як обмін земельних ділянок (також згадується як «обмін земля-за-землю») або примусове відчуження окремих прав на землю.
1.2. Однак існують такі випадки і обставини, коли масштаб проекту або складність структури права власності робить примусове відчуження єдиним доцільним варіантом.

 

2. Примусове відчуження повинно здійснюватися із повагою до прав сторін, яких торкається примусове відчуження
2.1. В процесі примусового відчуження чітко визначають сторони, які зазнають його впливу, а також права, що примусово відчужуються від цих сторін.
2.2. Власникам землі, власникам прав, законним мешканцям (поселенцям) та користувачам земельних ділянок, що підлягають примусовому відчуженню, а також особам, організаціям та групам, які зазнають впливу примусового відчуження, надаються можливості для повноцінної участі у процесі.
2.3. Зацікавленим сторонам, в тому числі малозабезпеченим, жінкам і молоді, надаються можливості для ефективної участі в процесі, а влада забезпечує такі можливості, надає необхідні поради, допомогу, сприяння у нарощуванні потенціалу та підвищенні знань.
2.4. Зацікавленим сторонам надається право бути присутніми, подавати зауваження, запитувати і отримувати інформацію з питань, що їх стосуються, а висловлені ними думки та зауваження враховуються до ухвалення рішень. Про те, яким саме чином були враховані ці думки і зауваження в процессі ухвалення рішень, складається письмовий меморандум.

 

3. Примусове відчуження повинно бути легітимним
3.1. Всі аспекти цілого процесу, в якому земля примусово відчужується від власника, розподіл повноважень и процес(-и) примусового набуття прав чітко і конкретно закріплені в законодавстві.
3.2. Право на компенсацію всіх збитків і втрат, завданих примусовим відчуженням або зниженням вартості прав на землю, метод оцінки, узгодження, визначення (у разі недосягнення згоди) та виплата компенсації відповідним сторонам чітко і всебічно викладені у законодавстві.
3.3. Процес примусового відчуження землі і виплати компенсації здійснюється у відповідності із законодавством та кращою практикою, визнаною на міжнародному рівні.

 

4. Процес примусового відчуження є невід'ємною частиною процесу придбання прав на землю та здійснюється в об'єктивний, неупереджений, незалежний і етичний спосіб

4.1. Орган, що здійснює примусове відчуження, є неупередженим і незалежним від інших учасників [процесу].
4.2. Застосовується принцип «ex officio»* або інший подібний принцип (процес), який гарантує, що недієздатні особи або ті, що є відсутніми на момент примусового відчуження, отримують належне і справедливе ставлення.
*Принцип «ex officio» (лат. «за посадою») тут застосовується у наступному значенні: сторона, відповідальна за процедуру (в даному випадку - процедуру примусового відчуження), забезпечує правову підтримку і правовий захист зацікавлених осіб, незалежно від того, чи такі особи вимагають підтримки або захисту. У випадку примусового відчуження дотримання цього принципу вимагає, аби орган, що здійснює експропріацію, визначив справедливу компенсацію в рамках визначеної законом процедури незалежно від того, чи надійшли відповідні вимоги від власника відчужуваного майна. Таким чином, примусове відчуження є неможливим без справедливої компенсації власнику відчужуваного майна.
4.3. Особи, відповідальні за реалізацію примусового відчуження, володіють необхідними професійними і технічними знаннями та досвідом, а також мають достатні ресурси для здійснення покладених на них обов’язків; вимоги щодо професійних знань і досвіду викладені у законі.
4.4. Існує кодекс поведінки як вказівник на найвищі професійні стандарти в галузі примусового відчуження та визначення компенсації.

 

5. Примусове відчуження здійснюється прозоро

5.1. Всі документи, що стосуються процедури, є доступними для усіх зацікавлених сторін.
5.2. Зацікавлені сторони мають право і реальну можливість доступу до інформації.
5.3. Інформація подається (надається) у спосіб, зрозумілий для зацікавлених сторін.

 

6. Витрати на примусове відчуження покладаються на експропріатора (примусового відчужувача)

 

7. Право оскарження до незалежного суду забезпечується

7.1. Зацікавлені сторони мають право оскаржувати окремі рішення в процесі примусового відчуження або саме примусове відчуження в цілому, в тому числі підстави експропріації, кадастрові процедури та компенсацію.
7.2. Зацікавлені сторони поінформовані про процедуру (процедури) оскарження, доступні на різних етапах примусового відчуження.

8. Зацікавлені сторони мають право представляти свої інтереси особисто та/або діяти через адвокатів, експертів чи агентів

8.1. Розумні витрати [зацікавлених сторін] несе експропріатор (примусовий відчужував).


Підстави примусового відчуження

 

9. Примусове відчуження є інструментом, що застосовується виключно для забезпечення публічних інтересів
9.1. Примусове відчуження є виправданим лише тоді, коли суспільні вигоди переважають незручності та шкоду, заподіяні зацікавленим сторонам, що зазнали негативних наслідків вилучення землі та наступної її забудови (розвитку), якщо така відбувається.

 

10. Основа примусового відчуження є легітимною
10.1. Цілі, для яких земля може бути примусово відчужена, чітко визначені законодавством.
10.2. Закон визначає орган (особу), що має компетенцію здійснювати примусове відчуження (експропріатор).
10.3. У тих випадках, коли реалізація права примусового відчуження ґрунтується на плані (наприклад, план землекористування), закон визначає, яким чином відбувається ініціювання примусового відчуження та яким чином може бути оскаржений процес визначення цільового призначення земельних ділянок.

 

11. Обсяг примусового відчуження є таким, аби забезпечити заподіяння найменшої шкоди зацікавленим сторонам і водночас – ефективну реалізацію проекту, для якого примусово вилучається земля


12. Коли виникає право на використання примусового відчуження, передбачається строк для того, аби розпочати процедуру примусового відчуження
12.1. Примусове відчуження здійснюється без затримок.
12.2. Законодавство визначає строк для того, аби процедура примусового відчуження була розпочата.
12.3. Якщо строк, визначений для того, аби розпочати примусове відчуження, сплив, землевласник або користувач, чиї земельні ділянки підлягають експропріації, має право вимагати проведення примусового відчуження, якщо цього не вимагає експропріатор.

 

13. У тих випадках, коли компетентний орган (експропріатор) має намір придбати тільки частину земельної ділянки, що належить особі, для такої особи існує формальна можливість подати запит щодо того, чи є відчуження частковим або повним

 

Процедури демаркації та реєстрації

 

14. Кадастрові процедури, що пов’язані із примусовим відчуженням, визначені законом

 

15. Визначення меж земельних ділянок здійснюється на підставі дозволу на примусове відчуження
15.1. Визначається необхідність проведення кадастрових зйомок (обстеження території).

 

16. В рамках процедури примусового відчуження або у зв’язку із ним вирішуються питання щодо наступної долі сервітутів та обтяжень.

 

17. Межові спори та інші суперечки щодо юридичних прав вирішуються у зв’язку із примусовим відчуженням.
17.1. Експропріатор несе витрати на залагодження спорів і конфліктів, що виникають у зв’язку із примусовим відчуженням.
17.2. Експропріатор не несе витрати на залагодження спорів і конфліктів, що не пов’язані із примусовим відчуженням.

 

18. Інформація про зміни в межах власності і прав внесена в кадастр і реєстр прав (land registry), або до інших відповідних реєстрів і архівів, які визнані і приймаються владою і зацікавленими громадами; інформація внесена до зазначених реєстрів та архів за принципом «ex officio» або в рамках інших процесів. Такі процеси гарантують, що недієздатні особи також отримують належний захист.

 

Процедура визначення компенсацій

 

19. Компенсація забезпечує, аби фінансовий стан особи, що зазнала примусового відчуження, не погіршився. Таким чином, термін «справедлива компенсація» означає компенсацію, рівень якої не погіршує фінансового стану постраждалої внаслідок експропріації сторони.

19.1. Законодавство визначає, які втрати підлягають компенсації, а які – не підлягають.
19.2. Законодавство також визначає будь-які передумови виплати компенсації, наприклад, природу права землекористування, вимоги до перебування на ділянці [occupational requirements] тощо.

 

20. Основа та принципові умови виплати компенсації визначені законом.

 

21. Закон визначає:
– хто має право на компенсацію;
– дату здійснення оцінки майні;
– принципи виплати компенсації;
– хто визначає суму компенсації, що підлягає виплаті;
– процедуру, в рамках якої компенсація визначається, погоджується, оскаржується і сплачується, а також ставка і межа нарахування відсотків на будь-які несплачені вчасно суми компенсації.

 

22. Закон гарантує виплату «справедливої компенсації» (як визначено у Рекомендації №19) і забезпечує, аби всі статті втрат, що резонно і природнім чином пов’язані з процесом та результатом примусового відчуження і наступного використання експропрійованої власності, підлягали компенсації. Законодавство може визначати різні основи оцінки різних видів втрат, та завжди виходить з вимоги, аби фінансовий стан постраждалої особи не погіршився. Таким чином, законодавство може визначати основу або основи для визначення компенсації за наступне:
– компенсація за примусово вилучені об’єкти;
– компенсація за примусово відчужені права;
– компенсація за болісне відокремлення від експропрійованої землі, а також компенсація тим особам, чия земля не відчужується, але втрачає вартість внаслідок експропріації та наступного розвитку експропрійованої ділянки;
– збитки або додаткові витрати і незручності (наприклад, вартість переселення, переїзду, заподіяне переселенням пошкодження речей, рухомого майна, запасів, бізнесу, всі втрати, пов’язані із позбавленням володіння, а також витрати на (ре-)організацію іпотеки і трансакційні витрати);
– компенсація вартості послуг землевпорядників та юристів (в тому числі для тих осіб, чия земля не відчужується примусово, але втрачає вартість внаслідок експропріації).

 

23. Якщо примусово відчужується житло або бізнес, компенсація є достатньою для перенесення житла або бізнесу і створення умов, що відповідають тим, які втратила особа, як за своїми фізичними властивостями, так і за економічними ознаками і місцезнаходженням.

 

24. Компенсації визначені таким чином, аби сторони, які постраждали внаслідок експропріації, не зазнали погіршення фінансового стану в результаті оподаткування.

 

25. Якщо існує невизначеність або непевність щодо настання деяких втрат, або вони не можуть бути визначені на момент проведення примусового відчуження, існує можливість отримати компенсацію, якщо такі втрати реалізуються пізніше.


26. Закон чітко визначає, чи береться до уваги вплив примусового відчуження або реалізованого внаслідок нього проекту при здійсненні оцінки об’єктів, що примусово відчужуються.

26.1. Чітко визначено, чи вираховується з суми компенсації збільшення вартості землі, що виникає внаслідок реалізації проекту (вирахування поліпшень).

 

27. Зокрема, в тих випадках, коли примусове відчуження власності для реалізації проекту суспільного значення здійснюється особою, що не має публічного статусу, принципи участі у прибутках визначаються законом.

 

28. Компенсація майна розраховується в першу чергу за ринковою вартістю.

28.1 Якщо ринкова ціна не може бути визначена, компенсація сплачується за справедливою вартістю.

 

29. Процес оцінки і висновки оцінки відповідають вимогам Міжнародних стандартів оцінювання [International Valuation Standards – IVS] або іншим визнаним стандартам оцінки.

 

30. Помилки при оцінювання беруться до уваги при визначенні суми компенсації з тим, аби ризик таких помилок ніс експропріатор.

31. Компенсація сплачується особам, чий економічний статус зазнає негативного впливу примусового відчуження.

31.1. Сторони, що мають право на отримання компенсації, чітко визначені законодавством та ідентифіковані в процесі реалізації повноважень щодо примусового відчуження.
31.2. Звичаєві права, сімейні права, права жінок, соціальні форми права власності (племінна/групова/індивідуальна власність) і права неформального володіння враховуються та визнані в процесі реалізації повноважень щодо примусового відчуження, вони також визнані законодавством щодо виплати компенсації.
31.3. Права легітимних заставодержателів забезпечені.
31.4. Сума компенсації підлягає депонуванню відповідно до чинного законодавства країни (наприклад, escrow account – цільовий депозитний рахунок), якщо власник невідомий або права власності перебувають у спорі чи виникає загроза для іпотеки тощо.

 

32. Компенсація виплачується до набуття прав на експропрійовану власність.

32.1. Якщо експропріатор набуває права на примусово відчужувану власність до виплати компенсації або надання іншого об’єкта на заміну відчуженого, певна сума виплачується постраждалій особі авансовим платежем до набуття прав експропріатором, виходячи з попередньої оцінки експропріатором суми повної компенсації.
32.2. Якщо житло або засоби до існування примусово відчужуються, між датою виплати компенсації та датою набуття прав на майно експропріатором встановлюється розумно необхідний проміжок часу (авансовий платіж підлягає сплаті відповідно до Рекомендації 32.1).
32.3. Частина суми компенсації, щодо якої на дату набуття експропріатором прав на майно існує спір, підлягає депонуванню у компетентному суді; поводження з цими коштами здійснюється відповідно до національного законодавства.
32.4. Закон визначає, чи можливим є набуття експропріатором прав на примусово відчужене майно, якщо компенсація оскаржується, зокрема у випадках примусового відчуження житла або бізнесу.

 

33. Компенсація виплачується грошима

33.1. За згодою сторони, власність якої примусово відчужується, компенсація може бути надана у альтернативний спосіб, наприклад, шляхом надання частки у землеволодінні або капіталі компанії, або шляхом обміну ділянками.

 

34. Компенсація виплачується одною сумою

34.1. При виплаті компенсації іншої, ніж компенсація за відчужений об’єкт, можуть застосовуватися щорічні платежі, за умови, що зацікавлена сторона погоджується на такі платежі, а законодавством створює необхідні правові рамки.

 

35. На невиплачену суму компенсації нараховуються відсотки, починаючи з дати оцінки експропрійованого майна або дати набуття прав на нього, в залежності від того, який момент настане раніше, і до моменту виплати повної суми компенсації.

 

36. Виплата компенсації здійснюється без затримок.

36.1. Виплата компенсації перебуває під контролем органу, що відповідає за здійснення процедури примусового відчуження (експропріатор).
36.2. Якщо компенсація не виплачена вчасно, постраждала сторона має право стягнути суму компенсації примусово шляхом подання позову до суду, або, якщо експропріатор ще не набув прав на відчужувану власність та не розпочав реалізацію проекту, вимагати анулювання примусового відчуження.
36.3. У обставинах, окреслених у Рекомендації 36.2, компетентний орган зобов’язаний відшкодувати постраждалій стороні її витрати, а також нарахувати і сплатити відсотки на заборговану суму компенсації за ставкою, що перевищує звичайний рівень відсотків.

Реституція

 

37. Для випадків, коли мета примусового відчуження припинила своє існування, від неї відмовилися або права на експропрійовану власність припинилися внаслідок сплину визначеного терміну, закон визначає зобов’язання щодо реституції.

37.1. Закон визначає термін, протягом якого зобов'язання [щодо реституції] є чинним, відповідно до національних положень.
37.2. Закон визначає, чи має первинний власник переважне право на придбання експропрійованої власності у випадку продажу її на вільному ринку.
37.3. Якщо власність зазнала будь-яких змін у фізичному або юридичному сенсі (наприклад, було видано дозвіл на будівництво або побудовано певний об’єкт, крім будівництва нових парканів і огорож), закон визначає термін, впродовж якого первинний власник має переважне право на придбання такої власності.
37.4. В усіх випадках первинний власник зобов’язаний сплачувати ціну вільного ринку, визначену на дату, коли компетентний орган запропонував власність до продажу.

 

38. Законодавство може надавати право урядовим органам, іншим ніж експропріатор, отримувати у експропріатора примусово відчужену землю для іншого використання.

38.1. Законодавство визначає, чи може земля, примусово відчужена для певної мети одним державним органом, передаватися іншому державному органу для іншої мети, та на яких умовах.
38.2. Коли примусово відчужена одним державним органом земля була в подальшому передана іншому державному органу, але залишилася без використання у період часу, визначений законодавством, визнається право первинного власника (відповідно до Рекомендації 37) придбати цю землю від експропріатора або іншого державного органа, якому передана земля.
 

(далі буде)

Інші статті розділу >>
Про нас | Мапа сайту | Додому | Контакти | Допомога | ЧАВО | Корисна інформація

(с) Громадська організація "Інформаційно-ресурсний центр "Реформування земельних відносин в Україні", 2008. Позиція авторів матеріалів, розміщених на сайті, може не співпадати з позицією ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні". Використання матеріалів сайту, автором або власником яких є ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні", дозволяється за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні"


QWER-team – разработка, продвижение сайтов, web дизайн