Моя Земля – інформаційна підтримка земельної реформи та земельних відносин в Україні.
   
     

Останні зміни
8/10/2013


Найбільш ефективне використання землі як критерій прийняття містобудівних рішень

 

  Пропонуємо Вашій увазі статтю ОЛЕКСАНДРА ДРАПІКОВСЬКОГО та ІРИНИ ІВАНОВОЇ "Найбільш ефективне використання землі як критерій прийняття містобудівних рішень". Статтю вперше оприлюднено в книзі: Конструктивна географія: становлення, сучасні досягнення та перспективи розвитку // Матеріали міжнародної науково-практичної конференції, 28-29 квітня 2006 рік, Збірник тез доповідей. – К., 2006. – С. 79-82. На сайті "Моя Земля" статтю оприлюднено за дозволом авторів.

  ДРАПІКОВСЬКИЙ О.І. - директор Центру організації та економіки міського землекористування, доцент Київського національного технічного університету будівництва і архітектури, заслужений оцінювач УТО.

  ІВАНОВА І.Б. - заступник директора Центру організації та економіки міського землекористування, доцент Київського національного технічного університету будівництва і архітектури, заслужений оцінювач УТО.

   ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні" висловлює щиру вдячність пану ДРАПІКОВСЬКОМУ та пані ІВАНОВІЙ за надання дозволу розмістити цю статтю, а також інші статті, які в найближчий час з"являться на сайті у новому розділі "Оцінка земель".

   Інші статті О.І. Драпіковського та І.Б. Іванової:

   Визначення вартості земельних ділянок при їх викупі для містобудівних потреб

 

  Формування міської території великою кількістю ділянок і споруд на порівняно обмеженому просторі завжди супроводжується найрізноманітнішими проблемними ситуаціями, що виникають у результаті схрещення приватних, громадських, державних та суспільних інтересів щодо використання та забудови міських земель.
  На вирішення цих проблемних ситуацій власне і спрямована містобудівна діяльність. Тому сьогодні, з переходом до множинності форм власності на землю та включення її до ринкового обігу, роль міського планування як однієї з найважливіших ланок управління розвитком міста та дійового інструменту регулювання міського землекористування не тільки не зменшується, а й значно зростає. Не втручаючись безпосередньо в сферу діяльності громадян, підприємств та організацій, міське планування вирішує широкий комплекс соціально-економічних, екологічних та інженерно-технічних проблем шляхом створення відповідних планувальних структур та встановлення певного містобудівного регламенту щодо забудови та іншого використання міських земель.
  При цьому специфіка містобудівної діяльності полягає в тому, що вона спрямована на розвиток міста як цілісної системи, а здійснення її відбувається шляхом реалізації окремих локальних дій. Це вимагає забезпечення ефективної передачі ухвалених рішень від містобудівних документів загального рівня (наприклад, генерального плану міста) до містобудівної документації, що їх конкретизують (детальних планів і проектів забудови певних територій і земельних ділянок). Тобто має існувати така система управління містобудівним процесом, при якій стає можливим приймати конкретні рішення з урахуванням їх впливу на загальний розвиток міста.
  Загалом узгодження загальних і локальних містобудівних рішень може бути забезпечено двома способами: шляхом прямої передачі керівної інформації і шляхом встановлення злагоджених критеріїв.
  Перший спосіб широко використовувався в містобудівній практиці в умовах командно-адміністративної системи, коли існувала монополія державної власності на землю і славнозвісна тріада „єдиний замовник – єдиний проектувальник – єдиний підрядник”. Іноді вона є об’єктивно необхідною і в наш час, наприклад, при розміщенні і будівництві містобудівних об’єктів загальноміського значення. З цією метою для реалізації намічених генеральним планом завдань можуть бути проведені конкурси (тендери) з чітко зазначеними місцем, функцію і параметрами містобудівного об’єкту, що потребує зведення.
  Проте в умовах ринку, коли до суб’єктів містобудівної діяльності залучилися численні приватні інвестори та забудовники, які діють відповідно до існуючої кон’юнктури, на свій розсуд та ризик, такий спосіб управління містобудівним процесом не може носити масового характеру. А зважаючи на те, що при деталізації рішень генерального плану на наступних стадіях міського планування завжди вноситимуться корективи з урахуванням конкретики місця, система прямої вказівки стає стримуючим моментом для здійснення девелоперської діяльності, яка багато в чому носить інноваційний характер. Тому бажано, щоб при прийнятті конкретних містобудівних рішень на локальному рівні існувала певна свобода вибору та можливість оцінити наслідки реалізації цих рішень для розвитку міста в цілому.
  Це можна досягти декількома шляхами.
  Передусім, види використання земельних ділянок і характер їх поліпшень можуть бути задані встановленням містобудівного регламенту в місцевих правилах забудови (план зонування і граничні показники). При цьому, природно, не можна використовувати схему, за якою кожна ділянка буде призначена для конкретних об’єктів. Крім того, план зонування із переліком дозволених використань відображає і його власну негнучкість. Тому місцеві правила повинні передбачати і процедури отримання дозволів на використання, яке не відповідає встановленим; і порядок зміни меж зон; і пов’язані з цим процедури громадських слухань і вирішення конфліктних ситуацій.
  Іншим способом досягнення даної мети може стати застосування спеціального критерію для оцінки локальних рішень, що дозволяє визначати їх загальну ефективність для міста. Таким критерієм є найбільш ефективне використання землі, що визначається як фізично можливе, юридичне дозволене, фінансово здійснене і таке, що забезпечує її найвищу вартість.
  Зауважимо, що будь-які локальних дій спрямовані на освоєння, забудову, реконструкцію окремих земельних ділянок, тобто на розвиток земельної власності. При цьому власник земельної ділянки завжди керуватиметься бажанням отримати вигоду, яка для нього полягає в збільшенні вартості його власності. Рівною мірою в цьому зацікавлена і територіальна громада міста, оскільки зміна у використанні окремої земельної ділянки приводить до трансформації всієї системи, внаслідок чого змінюється цінність не тільки самої ділянки, а й прилеглої (іноді вельми значної) території. З цієї точки зору, ефективним розвитком земельної власності, як і міста в цілому, буде тільки таке, що приводить до підвищення ринкової вартості землі.
  Такий підхід, безумовно, правомірний до проблеми узгодження загальних і локальних містобудівних рішень, оскільки збільшення ринкової вартості є загальновизнаним критерієм ефективного використання землі. При чому, ринкова вартість землі як економічна категорія не несе в собі конфліктності з соціальним і екологічним розвитком міста, а є результатом раціонального міського планування. Земельна ділянка не матиме високої вартості на ринку, якщо вона розташований в екологічно небезпечному або соціально неблагополучному районі.
  Головною ідеєю встановлення найбільш ефективного використання є те, що вартість землі досягає найвищого значення, коли її використання за своєю функцією, характером та інтенсивністю відповідатиме чотирьом безумовним ознакам, які містяться в самому визначенні найбільш ефективного використання. А саме, таке використання має бути:
- фізично можливим, тобто відповідати розмірам і формі земельної ділянки, його доступності, інженерно-геологічним і екологічним умовам;
- юридично дозволеним, тобто не порушувати регламент використання і забудови, встановлений суспільними (містобудівна і землевпорядна документація) і приватними (обтяження прав власника його угодами з іншими особами) обмеження;
- фінансово здійсненним, тобто відповідати існуючій та очікуваній кон’юнктурі ринку, яка визначає рівень доходності різних типів нерухомості, і забезпечувати позитивне повернення капіталу, що інвестується;
- максимально продуктивним, тобто забезпечувати максимальну вартість землі.
  Слід зазначити, що ці ознаки є взаємозв’язаними і повинні розглядатися в певній послідовності. При цьому важливо, щоб дослідження фізичної можливості і юридичної дозволеності передувало перевірці на фінансову здійсненність і максимальну продуктивність.
  Очевидно, що характер найбільш ефективного використання залежатиме від поточного стану ринку і не визначається суб’єктивною думкою власника землі, інвестора чи забудовника.  Скоріш таке використання формується конкурентоспроможними силами в межах того ринку, на якому представлена земельна ділянка, а сам вибір найбільш ефективного використання є всебічним ринковим дослідженням альтернативного використання землі з позиції досягнення максимальної вартості.
  За суттю, ринок землі забезпечує подолання суперечності між потребами суспільства, що постійно змінюються і зростають, в певних видах використання землі, з одного боку, і існуючою системою землекористування - з іншою. Ринкові механізми працюватимуть на те, щоб вивести землю з неефективного використання і обрати той варіант, що забезпечить максимальну доходність. Як правило, це реалізується шляхом підвищення продуктивності землі за рахунок її інфраструктурного облаштування, забудови або іншого поліпшення, внаслідок чого земля набуває ще більшу цінність.
  Крім того, аналіз найбільш ефективного використання має надзвичайно велике значення при розробці концепції містобудівного розвитку території. Він дозволяє отримати обґрунтовану відповідь на два принципових питання:
- стосовно вільних від забудови земель – „Яким має бути характер поліпшень і коли їх слід провести?” та
- стосовно забудованих земель – „Як слід використовувати існуючі поліпшення і який тип реконструкції або модернізації слід виконати і коли?”.
  Фактично обґрунтування найбільш ефективного використання приводить до зміщення акценту в існуючій системі критеріїв оцінці доцільності містобудівних рішень. Не мінімізація витрат на містобудівне освоєння території має виступати основним критерієм доцільності, а максимізація вартості землі в результаті такого освоєння, в якій повною мірою реалізується принцип суспільної корисності землі. При цьому вартість, що створюється і підтримується ринком, слугує інтегральним показником, як для ухвалення рішень, так і для оцінки ефективності рішень, що ухвалюються.
  Звісно, застосування аналізу найбільш ефективного використання, основний зміст якого полягає у зіставленні ринкової вартості землі при різних варіантах її використання і способах поліпшення, вимагає ґрунтовного знання про ціни купівлі-продажу, оренди, рівні доходності міських земель, що змінюються від місця до місця і зумовлені різноманітними за своєю природою чинниками. Таке знання можуть дати спеціальні суспільно-географічні дослідження особливостей ціноутворення на земельному ринку. Саме суспільна географія з її комплексним підходом до вивчення територіально виражених явищ та відповідним методичним інструментарієм має найкращі можливості для аналізу та прогнозування ринкової вартості землі, усі способи визначення якої за суттю є порівняльно-географічними.
  У той же час, закономірності, які виявляються на ринку землі, можуть і мають бути трансформовані в конкретну систему регулятивних дій, що принципово міняють підходи до управління розвитком міста на основі примноження цінності землі. Останнє є могутнім стимулом для оптимізації системи міського землекористування і активним чинником дії на все складові планувальної структури міста при максимальному дотриманні приватних, громадських, державних і суспільних інтересів.


ЛИТЕРАТУРА

 1. Борисов А.П., Бубес Э.Я., Ревунова Н.Г. Экономика градостроительства. – Л.: Стройиздат, Ленингр. отд-ние, 1981. – 256 с.
  2. Драпіковський О.І., Іванова І.Б. Територіальна диференціація цінності міських земель // Географічна наука і освіта в Україні: Збірник наукових праць / Гол. ред. Я.Б.Олійник - К.: Фітосоціоцентр, 2000. - С.36.
  3. Драпіковський О.І., Іванова І.Б. Оцінка земельних ділянок. – К.: Принтер-Экспресс, 2004. – 296 с.
  4. Економіка міст: Україна i світовий досвід / За заг. ред. В.Макухи - К.: Основи, 1997. - 243 с.
  5. Занадворов В.С., Ильина И.П. Теория экономики города: Учеб. пособие. -М.: Изд. дом ВШЭ, 1999. - С.116 -155.
  6. Осітнянко А.П. Планування розвитку міста: Монографія. - К: КНУБА, 2001.-460 с.
  7. Экономика города / Под ред. Ю.Ф.Симионова. – М: ИД Март, 2006. - 160 с.

Інші статті розділу >>
Про нас | Мапа сайту | Додому | Контакти | Допомога | ЧАВО | Корисна інформація

(с) Громадська організація "Інформаційно-ресурсний центр "Реформування земельних відносин в Україні", 2008. Позиція авторів матеріалів, розміщених на сайті, може не співпадати з позицією ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні". Використання матеріалів сайту, автором або власником яких є ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні", дозволяється за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на ІРЦ "Реформування земельних відносин в Україні"


QWER-team – разработка, продвижение сайтов, web дизайн